不動産の利回りって何？
アパートやマンションを経営するという賃貸経営において、どれくらいの利益が得られるかという計算を利回りと言います。利回りとは賃貸経営にかかわらず使うこともあり、支出に関する利益の割合をいいます。
賃貸経営においてこの物件を購入するとどのくらいの期間で支出金額を回収することができるのか、それからどのくらいこの経営が続けば利益を上げていくことができるのか、利回りを計算してから考えましょう。
広告などには、「これくらいの利回りが！」というように魅力的な条件が踊っています。しかしながら実は利回りには種類があり、必ずしも広告の条件と同じとも限らないので注意が必要です。
表面利回りと実質利回り
利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。表面利回りとは単純に、年間家賃収入を購入金額で割ってできる算定方法になります。土地購入費と建築費用を合わせた金額に、家賃収入12か月分で割ったものです。実際にはそこから100倍をしてパーセンテージで算出します。
これに対し実質利回りとは、単に家賃収入で計算するのではありません。家賃収入から固定資産税や火災保険料、賃貸管理費や建物管理費、修繕積立金は不動産会社に支払う仲介手数料をはじめとする料金を差し引いたもので計算します。
そのため、実際にかかる経費を引いていることから実際得られる利益がより正確にわかります。実際にアパートやマンションなどを所有して家賃収入を得る不動産経営の側面では、実質利回りで見たほうが良いかもしれません。
想定利回りとは？
そのほかにも、想定利回りという考え方があります。年間の家賃収入を単純に購入価格で割ったものです。しかしながらこれもまた表面利回り以上に計算としてはあてにならないものです。
なぜなら、想定利回りは満室を想定した計算ですし、家賃についても一番高い部屋の料金で満室となった時の計算で行われます。
ところが、広告などは何の経費も差し引かない想定利回りや表面利回りで書いている場合が多いです。そうすると、実際物件を買ってしまっても思ったよりも儲からない、また利益が出なくて赤字になるといった事態まで起こりえます。特に想定利回りの場合は、数字が当てになりません。
利回りについては、不動産投資をするうえではまず把握しておかなければなりません。この場合は、実質利回りで考えておくとよいでしょう。実質利回りで差し引く経費の実際のところについてもどういう経費がかかるのかも含めて知っておくことが必要です。